Utarło się, że własność nieruchomości jest "nienaruszalną świętością" a właściciel może robić na nieruchomości co mu się podoba. Ale czy na pewno?
Z treści art. 140 Kodeksu cywilnego wynika, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem swego prawa.
Właściciel może też pobierać pożytki i dochody ze swojej nieruchomości. Korzystać z nieruchomości należy w sposób nie zakłócający korzystania z sąsiednich nieruchomości. Właściciel powinien powstrzymać się od działań, które mogłyby zagrozić nieruchomościom sąsiednim. Właściciel nie ma zatem absolutnej swobody w postępowaniu ze swoją nieruchomością i powinien uwzględniać interesy sąsiadów.
Pojecie korzystania można podzielić na wiele aspektów. W niniejszym artykule ograniczę się do najważniejszych, a które związane są z pracami ziemnymi, przekroczeniem granicy oraz innymi zakłóceniami, najczęściej występującymi w stosunkach sąsiedzkich.
Właściciel może na swojej działce prowadzić roboty ziemne. Powinien jednak uważać, aby nie groziły one utratą oparcia nieruchomościom sąsiednim. Może to bowiem doprowadzić do znacznej szkody polegającej na zawaleniu się budynku lub uszkodzenia jego konstrukcji.
W razie podjęcia na działce takich prac ziemnych, sąsiad nie musi czekać na skutki. Wystarczy, że wystąpi stan zagrożenia. Należy jednak pamiętać, że zagrożenie utraty oparcia przez sąsiednią nieruchomość musi istnieć rzeczywiście, a nie tylko w świadomości właściciela nieruchomości. W przypadku wystąpienia realnego zagrożenia można skutecznie domagać się zaprzestania tych prac.
Pamiętajmy, że przez pojęcie prace ziemne rozumie się zarówno roboty naziemne, jak i podziemne, natomiast bez znaczenia pozostaje, czy są wykonywane na podstawie pozwolenia na przykład budowlanego, czy prowadzone są nielegalnie.
Zdarza się, że przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia właściciel przekroczy granice sąsiedniego gruntu. Jeżeli zrobi to nieumyślnie, to sąsiad co do zasady nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Przysługuje mu jednak prawo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, a także tej części, która na skutek budowy straciła znaczenie gospodarcze.
Wyboru roszczenia dokonuje poszkodowany właściciel, przy czym wybór raz dokonany jest wiążący na przyszłość. Jeżeli poszkodowany przekroczeniem granicy zareaguje na naruszenie bez nieuzasadnionej zwłoki może jednak żądać przywrócenia stanu poprzedniego, a więc stany sprzed naruszenia granic działki.
Zgodnie z treścią art. 144 Kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien powstrzymać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę. Chodzi tutaj przede wszystkim o hałas, zapachy, emisje pary i gazów. Tego typu działania określane są jako imisje pośrednie.
Co do zasady zakazem tym nie są objęte zakłócenia, z którymi każdy inny właściciel powinien się liczyć w konkretnych warunkach. Na przykład w warunkach wiejskich nie można potraktować za zakłócenie zapach wydobywający się z pomieszczeń gospodarskich w takim stopniu, w jakim jest to wynikiem normalnej gospodarki. Natomiast nieprzyjemny zapach może być potraktowany jako imisja pośrednia w miejscowości uzdrowiskowej.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, że nie jest możliwe wyeliminowanie wszelkich uciążliwości występujących w określonym środowisku lub okolicy. Ustalenie, kiedy następuje przekroczenie ponad przeciętną miarę zależy od społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, a także od zwyczajów miejscowych.
Przeznaczenie nieruchomości wynika z jej charakteru, często wynika z planów zabudowania przestrzennego terenu lub decyzji administracyjnej. Oceny dokonuje się zawsze według kryteriów obiektywnych, a nie subiektywnej wrażliwości konkretnej osoby, która podnosi, że do naruszenia doszło.
Mariusz Gontarek - Radca Prawny 
